Pomagam i wpłacam

Podatek od wynajmu mieszkania. Jak rozliczyć PIT w 2021?

15 stycznia 2021

Jeśli jesteś właścicielem wynajmującym lokatorom swoje mieszkanie prywatnie (nie prowadzisz związanej z tym działalności gospodarczej), możesz skorzystać z opodatkowania na zasad ogólnych lub z ryczałtu. Rozliczając najem w ramach założonej firmy można opodatkować go liniowo, na zasadach skali podatkowej, a także ryczałtem. Ta ostatnia możliwość pojawia się z wejściem w życie nowych przepisów od 1 stycznia 2021  i jest dobrą wiadomością dla wielu przedsiębiorców.

[fot. Schluesseldienst; z Pixabay]

Zmiany dotyczące opodatkowania mieszkań są efektem m.in. licznych sporów podatników z fiskusem. Ponieważ opodatkowanie najmu w przypadku osób prywatnych znacznie różniło się od opodatkowania przedsiębiorców, wiele sporów sprowadzało się na przykład do rozstrzygnięcia, czy najem kilku lokali to już działalność gospodarcza, czy też jedynie zwykłe zarządzanie majątkiem prywatnym (tak zwany najem prywatny). Z powodu nie do końca precyzyjnej definicji działalności gospodarczej teoretycznie za taką działalność można było uznać nawet wynajem pojedynczego mieszkania, jeśli odbywał się w sposób zorganizowany, ciągły i miał charakter zarobkowy. Sporne były więc np. sytuacje, w których podatnik wynajmował kilka mieszkań rozliczając się ryczałtem.

Podatek od wynajmu mieszkania na zasadach ryczałtu

Od początku 2021 r. każdy właściciel nieruchomości (zarówno osoba prywatna, jak i przedsiębiorca) będzie mógł wybrać zryczałtowaną formę opodatkowania przychodów z tego tytułu, korzystają ze stawki w wysokości:

  • 8,5% do przychodów do wysokości 100 tys. zł rocznie,
  • 12,5% powyżej limitu 100 tys. zł rocznie (ale tylko dla nadwyżki tej kwoty).

Same stawki nie zostały zmienione, jednak istotne jest to, że możliwość skorzystania z ryczałtu będą miały nie tylko osoby prywatne, ale też przedsiębiorcy. Bez zmiany pozostaje przepis mówiący o tym, że rozliczając się ryczałtem nie można korzystać z odliczeń. Jeśli więc to właściciel opłaca czynsz i media, nie może tych kosztów odliczyć od podatku. Taką możliwość daje natomiast rozliczenie na zasadach ogólnych.

PRZYKŁAD:
Jeśli najemca płaci ci 2 000 zł miesięcznie (i nie odliczasz nic od tej kwoty, ponieważ nie możesz), twój dochód to 24 000 zł, a wysokość podatku wyniesie 2 040 zł (2000 x 12 x 8,5%).
Jeśli twój miesięczny dochód z najmu nieruchomości wynosi 10 000, w skali roku będzie to 120 000, a zatem wysokość podatku wyniesie 11 000 (100 000 zł opodatkowane wg skali 8,5% oraz 20 000 według skali 12,5%).

PAMIĘTAJ:
Jeśli zarabiasz wynajmując mieszkanie, musisz rozliczać samodzielnie podatek nie tylko na koniec roku, ale również regularnie w trakcie całego roku podatkowego (jako zaliczki na podatek dochodowy).

Jak osoba prywatna może rozliczyć podatek od wynajmu mieszkania?

Jeśli wynajmujesz mieszkanie prywatnie, bez związanej z tym działalności gospodarczej, możesz skorzystać z dwóch sposobów opodatkowania: zasad ogólnych i ryczałtu.
Zasady ogólne to skala podatkowa, w której obowiązują dwa progi dochodowe. Płacisz:

  • 17% podatku (w poprzednich latach było 18%), jeśli w ciągu roku zarobisz łącznie do 85 528 zł,
  • 32%, jeśli więcej niż 85 528 zł, ale tylko od nadwyżki tej kwoty.

ZAPAMIĘTAJ:
rozliczając się na zasadach ogólnych, opodatkowujesz dochód. Oznacza to, że od przychodu, czyli tego, co płaci Ci najemca, możesz odjąć koszty (np. wydatki na remont, odsetki od kredytu hipotecznego, odpisy amortyzacyjne).

W przypadku zasad ogólnych należy także pamiętać o opłacaniu miesięcznych zaliczek na podatek. Przy zasadach ogólnych możesz również skorzystać z kwoty wolnej od podatku. Oznacza to, że jeśli najem to Twój jedyny dochód w całym roku i nie przekroczy on 8 tys. zł, to Twój podatek do zapłaty wyniesie 0 zł. Pamiętaj jednak, że nawet wtedy musisz złożyć zeznanie podatkowe i tym samym rozliczyć się z fiskusem.

Prostszą formą rozliczania najmu jest ryczałt, ponieważ w takim przypadku nie trzeba co miesiąc wyliczać zaliczek, ani sprawdzać progu podatkowego. Jednak korzystając z ryczałtu nie możesz odliczyć kosztów ani skorzystać z kwoty wolnej od podatku.

Jeśli wybierzesz zasady ogólne, w rozliczeniu rocznym składasz deklarację PIT–36. Jeśli zdecydujesz się na ryczałt – będzie to PIT–28, a należności podatkowe przelewasz na swój mikrorachunek. Pamiętaj, że PIT-28 składa się wcześniej niż pozostałe zeznania roczne, bo do 1 marca 2021 (terminem granicznym jest koniec lutego, ale 28 luty 2021 roku przypadnie w niedzielę).

Wspólne mieszkanie. Co z podatkiem od wynajmu?

Jeżeli małżeństwo wynajmuje mieszkanie będące majątkiem wspólnym, osiągane z tego tytułu przychody (a także ponoszone koszty) rozlicza się po połowie. Nie można w deklaracjach rocznych dowolnie wykazywać kwot uzyskanych z najmu.

Prawo pozwala jednak rozliczyć całość przychodu wyłącznie u jednego z małżonków. Aby skorzystać z tego rozwiązania, należy złożyć w urzędzie skarbowym oświadczenie o opodatkowaniu najmu wyłącznie u męża lub żony. Dokument taki należy złożyć najpóźniej do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wpłynął pierwszy (w roku podatkowym) przychód ze wspólnej własności. W takim przypadku drugi z małżonków nie wykazuje zarobku, chociaż wynajmowane mieszkanie formalnie jest również jego majątkiem.

Pamiętaj też, że składając deklarację PIT-28 możesz przekazać 1% podatku wybranej organizacji pożytku publicznego. Wystarczy podać jej numer KRS w polu 175. Możesz też wskazać konkretny cel lub podopiecznego. Wystarczy wpisać tę informację w polu 177. To nic nie kosztuje, a daje ogromne wsparcie.

Jeśli chcesz wesprzeć dzieci z kliniki onkologicznej Przylądek Nadziei w walce z rakiem, wpisz do PIT nasz numer KRS 00000 86210. Dziękujemy!