PIT-39, czyli jak rozliczyć się ze sprzedaży nieruchomości z urzędem skarbowym

14 marca 2018

Sprzedałeś w zeszłym roku mieszkanie – masz obowiązek rozliczyć się z fiskusem. Czy będziesz musiał zapłacić 19-procentowy podatek? Jest wiele czynników, które zwolnią cię od tej daniny.

Najważniejsze od czego trzeba zacząć, to zdefiniowanie, jakie transakcje podlegają opodatkowaniu. Według prawa 19-procentowym podatkiem objęci są ci, którzy uzyskali dochody z odpłatnego zbycia:

– nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości;
– spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;
– prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Czy byłeś właścicielem nieruchomości przez pięć lat?

Jeśli do takiej transakcji doszło w 2017 roku, to do 30 kwietnia tego roku należy złożyć PIT-39. Jednak w przypadku, gdy sprzedana została nieruchomość kupiona ponad pięć lat temu, trzeba jedynie poinformować fiskusa, że do sprzedaży doszło. Jest ona zwolniona z podatku. Trzeba jednak wiedzieć, jak urząd skarbowy liczy te pięć lat. Nie są to lata kalendarzowe. Okres ten rozpoczyna się z końcem roku, w którym doszło do kupna nieruchomości. Oznacza to, że w roku 2018 nie płacimy już podatku za mieszkania i domu kupione lub wybudowane w 2011 roku.

Jeśli jednak kupiliśmy naszą nieruchomość w roku 2012 i później, musimy rozliczyć się z dochodu, który uzyskaliśmy ze sprzedaży. A jaka to kwota? To różnica, którą uzyskamy po odjęciu od przychodu kosztów poniesionych w związku z zakupem tej nieruchomości. Jeśli więc na przykład w 2013 roku kupiliśmy mieszkanie za 200 tys. złotych, a sprzedaliśmy je w 2017 za 220 tys., to nasz dochód wynosi 20 tysięcy złotych. Możemy go też pomniejszyć o kwotę, którą wydaliśmy na pośrednika sprzedaży czy remont, który miał na celu podniesienie wartości nieruchomości przed sprzedażą.

Odlicz to, co planujesz wydać

W rozliczaniu się z urzędem skarbowym możemy uwzględnić też nasze plany mieszkaniowe. Bo jeśli mamy zamiar kupić inną nieruchomość (dla siebie lub dla dzieci) to jej koszt także pomniejsza wysokość podatku należnego fiskusowi. W przypadku, gdy przed sprzedażą mieszkania zaciągnęliśmy kredyt na kupno innej nieruchomości, a po sprzedaży go spłaciliśmy – albo zamierzamy dopiero spłacić pieniędzmi ze sprzedaży – to także o tę kwotę pomniejszamy podatek.

Trzeba bowiem pamiętać, że w PIT-39 wpisujemy przychód i dochód ze sprzedaży, ale kwotę opodatkowania pomniejszamy też o planowane wydatki. Muszą jednak one zostać zrealizowane do dwóch lat po sprzedaży – licząc od końca roku, w którym sprzedaliśmy nieruchomość. Jeśli więc wydamy na takie cele cały dochód, nie płacimy podatku.  W takim przypadku  w PIT-39 wpisujemy całą kwotę dochodu do rubryki przeznaczonej na dochody zwolnione z podatku.

Co ważne! Wszystkie wydatki, które nastąpią po sprzedaży nieruchomości trzeba udokumentować. Nie muszą to być tylko faktury – paragony też zostaną uwzględnione.

A na jakiej podstawie urząd uzna, że pieniądze na cele mieszkaniowe, które zwalniają nas z podatku, wydaliśmy po sprzedaży mieszkania? Decyduje harmonogram wpłat – a nie daty podpisania umów w czasie sprzedaży mieszkania. Jeśli więc w wyniku umowy przedwstępnej, otrzymaliśmy część należnej kwoty, do takiego pułapu możemy planować już pierwsze wydatki. Gdy wpłynie reszta kwoty, wydajemy pozostałość. Wyjątkiem jest kredyt, który zaciągnęliśmy przed sprzedażą. Spłacamy go po sprzedaży mieszkania, a ten wydatek zostaje nam uznany.

Jeśli jednak kupiliśmy coś związanego z nowymi celami mieszkaniowymi (panele do nowego mieszkania) przed otrzymaniem pieniędzy za stare, prawo nie pozwala nam ich uwzględnić.

Jak wyliczyć wartość podatku do PIT-39

Jak wylicza się wartość zwolnienia z podatku? Wzór jest dość prosty. Trzeba kwotę dochodu pomnożyć przez sumę wydatkowaną na własne potrzeby mieszkaniowe, a wynik ten dzieli przez przychód ze zbycia nieruchomości. Dla przykładu. Jeśli kupiliśmy mieszkanie za 200 tysięcy złotych, a potem sprzedaliśmy je za 250 tys., to dochód wynosi 50 tys. Załóżmy, że kupiliśmy albo zamierzamy kupić inne mieszkanie za 150 tysięcy. Oznacza to, że 50000 mnożymy przez 150000 i dzielimy przez 2000000. W tym przypadku to 37500.

Gdybyśmy kupili mieszkanie za 250000 to kwota zwolnienia wyniosłaby 50000 i objęła cały nasz dochód. Bylibyśmy wtedy zwolnieni z podatku. Zwalniamy więc od podatku taki procent dochodu, jaki procent przychodu wydaliśmy.

Wszystkie dokumenty związane ze sprzedażą mieszkania i wydatkami na nowe, własne cele mieszkaniowe, trzeba przechowywać, bo fiskus upomni się o rozliczenie. Poprosi nas, byśmy po upływie dwóch lat od sprzedaży, wykazali, że rzeczywiście wydawaliśmy pieniądze tak, jak wskazaliśmy w PIT-39.

Pozostałe wpisy

11 listopada 2018

Duże zmiany w rozliczaniu PIT. Zwróć uwagę na 1% dla OPP

Od przyszłego roku zaczną wchodzić w życie nowe zasady rozliczania rocznego podatku PIT. To urzędnicy przygotują rozliczenie za podatników. Najpierw zmiany obejmą osoby pracujące na etacie i umowach cywilnoprawnych oraz grające na giełdzie. Za rok – również przedsiębiorców. Prezydent podpisał na początku listopada nowelizację Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustaw, … Continued

29 marca 2018

Korekta zeznania czy czynny żal – jak uniknąć kłopotów?

Zrobiłeś błąd w zeznaniu podatkowym? Nie martw się! Podpowiadamy, jakie dokumenty trzeba złożyć, żeby uniknąć kary ze strony urzędu skarbowego.  Zasady stosowania dwóch form naprawiania błędów skarbowych są dość proste. Korektę składamy, gdy w złożonym zeznaniu podatkowym popełniliśmy błąd, a czynny żal, gdy zeznania nie złożyliśmy w terminie. Oba te działania mają jednak swoje zasady, … Continued

26 marca 2018

Alimenty, odszkodowanie, stypendium – jak rozliczyć się z nietypowego zastrzyku finansowego przed fiskusem

Większość z nas zarabia, czerpiąc przychody z najpowszechniejszych źródeł. Praca na etacie, działalność gospodarcza, sprzedaż praw autorskich, emerytura, renta. Rozliczenie z fiskusem jest w tej sytuacji bardzo proste. Ale co mamy zrobić, gdy otrzymujemy pieniądze z nietypowych źródeł? No i skąd mamy wiedzieć, czy nasze dochody uznane są za ustawowe „inne źródła”? Podstawowe źródła przychodów … Continued

WPŁACAM