Pomagam i wpłacam

Kiedy można płacić niski podatek od wynajmowania mieszkania? Co daje PIT-28?

24 stycznia 2020

Najpopularniejszą formą rozliczanie zysków z najmu jest ryczałt. Jednak fiskus coraz częściej twierdzi, że nie każdy może z niej skorzystać. Czym różni się najem prywaty od prowadzenia działalności gospodarczej? Sprawdź, jaka jest twoja sytuacja, jak się rozliczyć ryczałtem, ile zapłacisz oraz czy możesz komuś pomóc przekazując 1% podatku.

Z ryczałtu podatnicy korzystają chętnie, bowiem podstawowa stawka wynosi 8,5 proc. Dopiero, gdy dochód przekroczy 100 tys. zł, podatek rośnie do 12,5 proc. (ale tylko od nadwyżki ponad 100 tys. zł). To bardzo konkurencyjne stawki nawet wobec obniżonej do 17 proc. w przypadku rozliczania PIT-36 przy prowadzeniu działalności gospodarczej.

Najem prywatny – czyli dla kogo ryczałt

Dużym plusem jest to, że ryczałtowe rozliczanie dochodów z najmu można stosować osiągając dochód z innych źródeł – pracując na etacie bądź prowadząc działalność gospodarczą. Dochody z pracy rozliczamy na PIT-37 i płacimy 17-proc. stawkę (do września 18 proc., a zatem za cały rok 17,75 proc.), a z wynajmowania mieszkania rozliczamy się na formularzu PIT-28 i płacimy 8,5 proc. Co ważne, 1% podatku mamy szansę przekazać od każdego z tych dochodów. Po prostu na jednej i drugiej deklaracji wpisujemy, komu chcemy przekazać jeden procent.

Są jednak pewne minusy, którym w pewnych przypadkach mogą nie zrekompensować niskiej stawki. Nie można się rozliczać wspólnie z małżonkiem, a także jako osoba samotnie wychowująca dzieci. Jeśli to się komuś opłaca, jak najbardziej może zrezygnować z ryczałtu. Należy poinformować urząd skarbowy do 20 stycznia nowego roku podatkowego. Gdy tego nie zrobiliśmy, urząd uznaje, że przez 2020 również będziemy „ryczałtowcami”.

Natomiast o rozpoczęciu rozliczania się ryczałtem informujemy urząd skarbowy do 20 dnia miesiąca następującego po osiągnięciu pierwszego dochodu z najmu.

Ryczałt nie dla wszystkich

Toczy się dyskusja, czy każdy wynajmujący może stosować ryczałt. Nie ma jednoznacznej odpowiedzi, kiedy najem staje się biznesem i należy go prowadzić w ramach działalności gospodarczej. Interpretacje organów podatkowych są różne i decyzje zapadają indywidualnie.

W dużym uproszczeniu: coraz mniej łaskawym okiem fiskus patrzy na osoby, które inwestują w wiele mieszkań, a ich wynajem stanowi dla nich podstawowe źródło dochodu. Również na tych, którzy zarabiają na wynajmie krótkoterminowym – najczęściej turystom, dla których jest to ciekawa alternatywa wobec hoteli.

Swoją drogą, to niektórym takim osobom może bardziej się opłacać prowadzenie najmu w ramach działalności gospodarczej. Mogliby wpisywać w koszty nie tylko wydatki ponoszone na nieruchomości, jak np. remonty, ale również ich amortyzację. Zapłacona ostatecznie kwota podatku według skali może być niższa niż w przypadku ryczałtu. Jednak trzeba prowadzić księgowość. Oczywiście każdy przechodzący z ryczałtu na działalność gospodarczą pozostaje w gronie osób, które mogą swój 1 procent wykorzystać do wsparcia organizacji charytatywnej.

Wśród wynajmujących, za przedsiębiorców mogą być więc uznane te osoby, dla których najem jest podstawowym źródłem utrzymania. Argumentem może być również współpraca z wyspecjalizowanymi firmami oferując wspomniany już najem krótkoterminowy.

Kto z wynajmujących nie jest przedsiębiorcą?

Najemcą prywatnym upoważnionym do ryczałtu pozostaje ten, dla którego jest to dodatkowe źródło utrzymania. Spokojne mogą być zatem te osoby, które odziedziczyły mieszkanie, przeprowadziły się i nie sprzedały dotychczasowego czy nawet kupiły nieruchomość w celach inwestycyjnych, aby zarabiać na wynajmie, ale jest to dla nich tylko dodatkowy dochód. Dla takich osób adresowany jest podatek ryczałtowy. PIT-28 za 2019 rok trzeba złożyć najpóźniej do 2 marca.